A Segrate la cedolare secca sul canone concordato si paga al 10%, non al 21%. Il comune rientra infatti fra quelli ad alta tensione abitativa per doppio titolo: confina con Milano, ed è espressamente nominato nella delibera CIPE 87/2003. È un vantaggio che molti proprietari della zona non sanno di avere.
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: al posto di IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto, si paga un’aliquota fissa sul canone. È prevista dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011.
Le aliquote, e dove si applica il 10%
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Canone libero (4+4, transitori) | 21% |
| Canone concordato in comune ad alta tensione abitativa | 10% |
Il 10% non è un’agevolazione temporanea: è stato reso permanente dall’articolo 1, comma 6, della legge 160/2019. Senza quell’intervento sarebbe risalito al 15%.
Si applica nei comuni indicati dall’articolo 1, lettere a) e b), del decreto legge 551/1988: Milano e i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia, e i comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 87/2003. Segrate rientra per entrambe le vie, così come Pioltello, Peschiera Borromeo, Cernusco sul Naviglio, Vimodrone e Cologno Monzese.
Attenzione a una condizione operativa: per applicare il 10% a un contratto concordato «non assistito» — stipulato cioè senza l’intervento delle organizzazioni di categoria — serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale. Senza attestazione, l’aliquota ridotta è contestabile.
Chi può usarla
- Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione.
- L’immobile deve essere accatastato nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa A/10 (uffici), con le relative pertinenze.
- Il conduttore non deve agire nell’esercizio di impresa o professione.
Quest’ultimo requisito è quello che sfugge più spesso: affittare a una società che prende l’alloggio per un proprio dipendente esclude la cedolare secca. È l’errore più frequente fra i proprietari, e ci si accorge tardi.
Cosa si perde scegliendola
La cedolare non è gratis, e i tre costi seguenti vanno messi sul piatto.
L’aggiornamento ISTAT del canone
Optando per la cedolare si rinuncia ad aggiornare il canone per tutta la durata dell’opzione (articolo 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011). E attenzione: la rinuncia è condizione di efficacia dell’opzione. Va comunicata al conduttore con raccomandata preventiva, oppure deve risultare da una clausola espressa nel contratto. Senza, l’opzione è inefficace.
Su un contratto 4+4 la rinuncia all’adeguamento per otto anni non è un dettaglio: in una fase di inflazione sostenuta può valere più del risparmio d’imposta.
La deduzione forfetaria del 5%
In regime IRPEF ordinario il canone si tassa ridotto del 5% (articolo 37, comma 4-bis, del TUIR). Con la cedolare si tassa il 100% dell’incassato. Inoltre, per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, il regime ordinario prevede un ulteriore abbattimento del 30% ai sensi dell’articolo 8 della legge 431/1998 — anch’esso perduto con la cedolare.
Un effetto laterale che quasi nessuno considera
Il reddito assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma continua a contare ai fini del riconoscimento di detrazioni, deduzioni e benefici anche non tributari. Lo dice espressamente l’articolo 3, comma 7, del d.lgs. 23/2011.
Tradotto: conta per l’ISEE, per gli assegni familiari, per i bonus legati al reddito. Non si ottiene quindi il doppio vantaggio di pagare poco e risultare a basso reddito.
Quando la cedolare non conviene
Sul canone concordato il 10% batte l’IRPEF praticamente sempre: sono tredici punti sotto il primo scaglione. Il caso da valutare davvero è il canone libero al 21%, e ci sono tre situazioni in cui l’ordinario può risultare migliore.
- Proprietario incapiente. Se avete detrazioni consistenti — carichi di famiglia, spese sanitarie, ristrutturazioni al 50% — e poco altro reddito, la cedolare sottrae imponibile IRPEF e quelle detrazioni si perdono per incapienza. Pagate il 21% secco e bruciate detrazioni che avrebbero azzerato l’imposta.
- Immobile con spese da recuperare. Una ristrutturazione in corso di detrazione decennale cambia il conto.
- Effetto ISEE. Chi accede a servizi agevolati può perdere benefici di valore superiore al risparmio fiscale.
Il confronto va fatto sulla posizione fiscale complessiva, non sul solo canone. È una verifica da commercialista, e vale la pena farla prima di esercitare l’opzione.
Le locazioni brevi: cosa è cambiato dal 2026
Per i contratti fino a 30 giorni le regole sono diverse, e sono cambiate il 1° gennaio 2026. Qui circola molta disinformazione, quindi mettiamola in ordine.
L’aliquota standard è il 26%. Il 21% è l’eccezione, applicabile ai redditi di una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione. Non è quindi «21% sul primo e 26% dal secondo»: è 26% su tutto, con riduzione al 21% su un immobile a scelta.
La novità del 2026 è il limite ridotto da quattro a due immobili (articolo 1, comma 17, della legge 199/2025). Destinando a locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale: serve la partita IVA, con contabilità e obblighi previdenziali, e la cedolare non si applica più. Le soglie contano gli immobili anche se situati in comuni diversi.
La base imponibile è il corrispettivo lordo, senza la riduzione forfetaria del 5%. La ritenuta operata dagli intermediari e dai portali è del 21% e vale sempre a titolo di acconto, mai d’imposta.
Se trovate ancora articoli che parlano di tre fasce al 21, 26 e 30 per cento, o di un limite di quattro immobili, sono superati.
Come si esercita e come si revoca
L’opzione si esercita con il modello RLI, in sede di registrazione del contratto o nelle annualità successive, entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Va accompagnata dalla comunicazione preventiva al conduttore con la rinuncia all’aggiornamento del canone.
La revoca è possibile in ciascuna annualità successiva a quella dell’opzione, sempre entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.
In sintesi
A Segrate il canone concordato consente la cedolare al 10%, ed è il motivo principale per valutarlo rispetto al 4+4 libero. Sul canone libero al 21% il confronto con l’IRPEF ordinaria va invece fatto sulla propria posizione fiscale complessiva, perché la rinuncia all’ISTAT, la perdita della deduzione del 5% e l’effetto sulle detrazioni possono superare il risparmio.
Se avete un immobile da affittare a Milano San Felice o a Segrate e volete capire quale forma contrattuale vi conviene — concordato con cedolare al 10%, libero, o transitorio — possiamo fare i conti insieme.
Domande frequenti
Come funziona la cedolare secca?
È un'imposta sostitutiva sul canone di locazione: sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. Si opta con il modello RLI e si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.
Quanto si paga con la cedolare secca sugli affitti?
Il 21% sul canone libero e il 10% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa — Segrate rientra fra questi. Per le locazioni brevi l'aliquota è il 26%, ridotta al 21% su una sola unità immobiliare a scelta del contribuente.
Chi ha diritto alla cedolare secca al 10%?
Chi stipula un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa: Milano e i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia, e i comuni della delibera CIPE 87/2003. Segrate rientra per entrambi i titoli. Per i contratti non assistiti serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione di categoria firmataria dell'accordo territoriale.
Perché non conviene la cedolare secca?
Per tre ragioni possibili. Si rinuncia all'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata, che su un 4+4 significa otto anni. Si perde la deduzione forfetaria del 5% e, sul concordato, l'ulteriore abbattimento del 30% previsto in regime ordinario. E il reddito continua a contare per ISEE, detrazioni e bonus. Il caso più critico è il proprietario incapiente con canone libero al 21%.
Posso usare la cedolare se affitto a un'azienda?
No. Il conduttore non deve agire nell'esercizio di impresa, arte o professione. Affittare a una società che destina l'alloggio a un dipendente esclude la cedolare secca.
Quanti immobili posso affittare con contratti brevi?
Dal 1° gennaio 2026 il limite è di due appartamenti per periodo d'imposta, ridotto rispetto ai quattro precedenti. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e uscita dal regime della cedolare.
