A Segrate un appartamento affittato rende fra il 3,9% e il 4,5% lordo annuo a seconda della zona. Il valore più alto è a Milano San Felice, con il 4,48%; il più basso a Milano 2, con il 3,94%. Il calcolo usa le quotazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il secondo semestre 2025: canone e prezzo di acquisto vengono dalla stessa fonte, la stessa microzona e lo stesso semestre.
Il risultato sorprende chi se lo aspetta al contrario. Milano 2 è la zona più cara di Segrate in acquisto, ed è quella che rende meno. Non è un’anomalia locale: è come funziona il mercato immobiliare quasi ovunque, ed è la prima cosa da sapere se state pensando di mettere a reddito un immobile invece di venderlo.
Il rendimento lordo zona per zona
| Zona OMI | Prezzo medio (€/mq) | Canone medio (€/mq al mese) | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| Milano San Felice | 2.850 | 10,65 | 4,48% |
| Centro – Villaggio Ambrosiano | 3.050 | 10,95 | 4,31% |
| Lavanderie – Redecesio – Marconi | 2.825 | 9,85 | 4,18% |
| Periferia – Idroscalo – Novegro | 2.100 | 7,15 | 4,09% |
| Milano 2 | 3.500 | 11,50 | 3,94% |
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, secondo semestre 2025, abitazioni civili in stato conservativo normale. Valori riferiti alla superficie lorda; il rendimento è un rapporto, quindi l’unità di misura si semplifica e la percentuale resta valida.
Abbiamo confrontato le abitazioni civili in stato normale perché è la condizione più diffusa e l’unica presente in tutte e cinque le zone quotate: è ciò che rende il confronto onesto. La zona rurale R1 non compare perché l’Agenzia non pubblica quotazioni per quel perimetro, avendo troppe poche compravendite registrate.
Perché la zona più cara rende meno
Il prezzo di acquisto incorpora aspettative che il canone non incorpora. Chi compra a Milano 2 paga anche il verde, il contesto, la prospettiva di rivalutazione e il prestigio dell’indirizzo: sono elementi che alzano il valore patrimoniale molto più di quanto alzino quello che un inquilino è disposto a pagare ogni mese.
Il canone, invece, è ancorato a un vincolo più prosaico: quanto può permettersi chi cerca casa in affitto in quella zona. È un tetto che si muove con i redditi locali, non con le quotazioni immobiliari. Quando i prezzi salgono più in fretta dei redditi — che è ciò che è successo nell’hinterland milanese negli ultimi anni — il rendimento lordo si comprime, e si comprime di più dove i prezzi sono saliti di più.
Da qui una conseguenza pratica: chi compra per mettere a reddito e chi compra per abitarci non dovrebbero guardare le stesse zone. Sono due obiettivi che premiano microzone diverse dello stesso comune.
Dal lordo al netto: cosa si porta via il 4,5%
Il rendimento lordo è il numero che si legge dappertutto ed è il meno utile, perché nessun proprietario incassa il lordo. Le voci che lo riducono sono cinque, e vanno stimate prima di decidere, non dopo.
- IMU. Sull’immobile locato che non è abitazione principale l’imposta è dovuta, con l’aliquota deliberata dal Comune di Segrate. È in genere la voce singola più pesante.
- Spese condominiali non ribaltabili. All’inquilino si addebitano le spese di gestione ordinaria; restano al proprietario quelle straordinarie e la quota di amministrazione. In un condominio con lavori deliberati la differenza è consistente.
- Manutenzione. Caldaia, infissi, elettrodomestici se l’immobile è arredato: una stima prudente accantona ogni anno una quota fissa, anche negli anni in cui non si rompe nulla.
- Sfitto. Fra un inquilino e l’altro passano settimane o mesi. Un mese vuoto all’anno costa circa l’8% del canone annuo — da solo può valere più di mezzo punto di rendimento.
- Imposte sul canone. Il regime scelto per tassare l’affitto cambia il risultato in modo rilevante, e la scelta non è indifferente: ne parliamo nell’articolo dedicato alla cedolare secca.
Sommando queste voci, un rendimento lordo del 4,5% si traduce tipicamente in un netto sensibilmente più basso. La forbice è ampia perché dipende da variabili che cambiano da immobile a immobile: due appartamenti identici in condomini diversi possono rendere in modo molto diverso a parità di canone incassato.
Il rendimento non è tutto: c’è anche la forbice
La media di zona nasconde una variabilità che conta più della media stessa. Calcolando il rendimento sugli estremi della forbice OMI — canone minimo su prezzo massimo nel caso peggiore, canone massimo su prezzo minimo nel migliore — a Milano San Felice si passa dal 3,27% al 6,15%.
Quasi tre punti di differenza dentro la stessa microzona. Significa che la scelta dell’immobile pesa più della scelta della zona: comprare male a Milano San Felice rende meno di comprare bene a Novegro. È la ragione per cui una percentuale letta su un articolo non basta a decidere un acquisto.
Cosa chiede oggi il mercato, rispetto alle quotazioni
Abbiamo confrontato i canoni OMI con quelli realmente richiesti negli annunci attivi a luglio 2026.
| Zona | Annunci in affitto | Canone OMI (€/mq) | Mediana richiesta |
|---|---|---|---|
| Centro – Villaggio Ambrosiano | 31 | 8,9 – 16,7 | 16 |
| Milano San Felice | 20 | 9,0 – 15,5 | 14 |
| Milano 2 | 18 | 9,4 – 17,0 | 18 |
| Lavanderie – Redecesio | 13 | 8,2 – 14,8 | 15 |
Canoni OMI: forbice che comprende stato normale e ottimo. Canoni richiesti: immobiliare.it, rilevati il 22 luglio 2026. Esclusa la zona D1, dove i due soli annunci disponibili non permettono una mediana attendibile.
Le richieste si collocano nella parte alta della forbice ufficiale, il che è normale: gli annunci sono prezzi di partenza, l’OMI riflette contratti registrati. È utile però come termine di paragone per capire se il canone che avete in mente è dentro il mercato o fuori.
In sintesi
A Segrate il rendimento lordo da locazione va dal 3,94% di Milano 2 al 4,48% di Milano San Felice, e la zona più cara è quella che rende meno. Dentro la stessa microzona la forbice supera i due punti e mezzo, quindi la scelta del singolo immobile conta più della zona. Il netto è un’altra storia e va calcolato caso per caso.
Se avete un immobile sfitto a Milano San Felice o a Segrate e state valutando se metterlo a reddito o venderlo, possiamo fare i conti sul vostro caso: canone realisticamente ottenibile, spese effettive, tempi di collocamento. Parliamone senza impegno.
Domande frequenti
Quanto rende una casa affittata a Segrate?
Fra il 3,9% e il 4,5% lordo annuo secondo la zona, calcolato sulle quotazioni ufficiali OMI del secondo semestre 2025. Milano San Felice è la zona più redditizia con il 4,48%, Milano 2 la meno redditizia con il 3,94%. Il rendimento netto è sensibilmente inferiore, perché vanno sottratte IMU, spese non ribaltabili, manutenzione, periodi di sfitto e imposte sul canone.
Qual è il guadagno netto medio di un proprietario che affitta?
Non esiste un numero valido per tutti, e diffidate di chi ve ne dà uno: dipende dall'aliquota IMU del comune, dallo stato del condominio, dal regime fiscale scelto e dalla propria posizione reddituale complessiva. La differenza fra due proprietari con lo stesso immobile e lo stesso canone può essere di oltre un punto percentuale.
Comprare casa per affittarla a Segrate è un buon investimento?
Dipende da cosa si confronta. Il rendimento locativo va guardato insieme alla rivalutazione attesa dell'immobile, alla liquidità (un immobile non si vende in tre giorni) e all'impegno gestionale, che non è nullo. Un rendimento lordo del 4,5% è nella media dell'hinterland milanese; le zone che rendono di più in percentuale sono spesso quelle che si rivalutano di meno.
Conviene di più affittare o vendere?
È la domanda giusta e la risposta è personale. Affittare produce un flusso e conserva il bene, ma comporta gestione, rischio di morosità e tassazione ricorrente. Vendere libera capitale subito e chiude ogni onere. Se il vostro immobile è sfitto da tempo, il confronto va fatto sui numeri veri del vostro caso, non su una percentuale media.
Perché le zone più prestigiose rendono meno?
Perché il prezzo di acquisto incorpora prestigio e prospettiva di rivalutazione, mentre il canone è limitato da quanto può pagare chi cerca casa in affitto in quella zona. Quando i prezzi crescono più dei redditi, il rendimento si comprime — e si comprime di più dove i prezzi sono cresciuti di più.
Ogni quanto si aggiornano questi dati?
Le quotazioni OMI escono due volte l'anno; il secondo semestre 2025 è stato pubblicato il 16 marzo 2026. Aggiorniamo questo articolo a ogni nuova pubblicazione.
