Vendere o mettere a reddito? Come decidere con i numeri

Un appartamento di 90 metri a Milano San Felice vale in vendita circa 256.000 euro e rende in affitto circa 11.500 euro lordi l’anno. Sono le quotazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il secondo semestre 2025. Messi uno accanto all’altro, quei due numeri dicono che servono più di ventidue anni di affitto per pareggiare quello che si incasserebbe vendendo — al lordo di tutto.

Detta così sembra che convenga sempre vendere. Non è vero, ed è proprio perché non è vero che vale la pena fare i conti sul serio invece di decidere di pancia. Questo articolo mette in fila i numeri che servono e le domande a cui rispondere prima di scegliere.

I due numeri di partenza, per zona

Per un’abitazione civile in stato normale, secondo le quotazioni OMI del secondo semestre 2025.

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, secondo semestre 2025. Valori riferiti alla superficie lorda.

Il rendimento lordo dice quanto rende l’immobile rispetto a quanto vale. Sotto il 4% l’affitto fatica a giustificarsi come scelta puramente economica; sopra il 5% inizia a essere interessante. A Segrate siamo in mezzo, il che significa che la decisione non la prendono i numeri di zona: la prendono i vostri.

Le cinque domande che decidono davvero

1. L’immobile è pronto o va sistemato?

È la domanda che pesa di più e quasi nessuno la mette per prima. Un immobile in stato normale si affitta com’è; per venderlo bene spesso conviene intervenire, e l’intervento va anticipato. Al contrario, un immobile che ha bisogno di lavori importanti si vende anche così — a un prezzo più basso — mentre affittarlo comporta rimetterci mano subito, perché un inquilino paga per abitarci, non per aspettare.

La differenza fra stato normale e stato ottimo, nelle quotazioni OMI di Milano San Felice, è di circa 900 euro al metro in vendita: su 90 metri sono oltre 80.000 euro. Sapere se quel salto è raggiungibile con una spesa ragionevole cambia completamente il conto.

2. Vi serve il capitale, o vi serve il flusso?

Vendere converte un bene in denaro disponibile subito. Affittare produce un’entrata mensile e conserva il bene, ma quel capitale resta immobilizzato: se domani serve, va rivenduto, e in tempi che non decidete voi.

Se il capitale ha una destinazione concreta — un altro acquisto, un debito da chiudere, una spesa prevista — vendere ha una logica che nessun rendimento del 4% compensa. Se invece non c’è una destinazione e il denaro finirebbe fermo, il confronto si sposta su cosa rende di più quel capitale altrove.

3. Quanto siete disposti a gestire?

Affittare non è un reddito passivo. C’è la selezione dell’inquilino, il contratto e la sua registrazione, gli adempimenti fiscali ogni anno, le manutenzioni, i rapporti col condominio, e l’eventualità che qualcosa vada storto. Chi affitta lo sa; chi non l’ha mai fatto tende a sottostimarlo.

La domanda concreta è: siete nelle condizioni di gestire un immobile locato per i prossimi quattro anni — che è la durata minima di un contratto a canone libero — oppure vivete lontano, avete poco tempo, o preferite non avere pensieri?

4. Che cosa succede se l’inquilino smette di pagare?

È il rischio che più frequentemente blocca chi esita. Va valutato prima, non dopo: la procedura di sfratto per morosità ha tempi e costi che è meglio conoscere in anticipo, così come sono note le garanzie che si possono chiedere per ridurre il rischio. Non è un motivo sufficiente per non affittare, ma è un motivo sufficiente per non affittare alla leggera.

5. Come si combina con la vostra posizione fiscale?

Il reddito da locazione si somma alla vostra situazione complessiva, e il regime con cui lo tassate cambia il risultato in modo rilevante. Anche la vendita ha implicazioni fiscali che dipendono da quando e come avete acquistato l’immobile: chi vende entro cinque anni dall’acquisto può generare una plusvalenza tassabile, mentre chi ha ereditato non la genera mai.

Sono due valutazioni separate che vanno fatte entrambe, perché possono spostare l’esito del confronto di parecchie migliaia di euro.

Il caso che sfugge sempre: l’immobile sfitto

C’è una terza opzione che nessuno sceglie deliberatamente e in cui molti si trovano: tenere l’immobile vuoto. È la peggiore delle tre e vale la pena dirlo esplicitamente.

Un immobile sfitto non produce nulla ma continua a costare: IMU a aliquota piena, spese condominiali fisse, utenze minime, manutenzione che serve comunque. E si deteriora più in fretta di uno abitato — gli impianti fermi si guastano, l’umidità lavora indisturbata. Se un immobile è vuoto da tempo senza una ragione precisa, quella non è una scelta rimandata: è una decisione presa per inerzia, con un costo che cresce ogni mese.

Un modo pratico per decidere

Fate il conto su tre orizzonti invece che su uno.

• A un anno: quanto incassate netto se affittate, contro quanto incassate netto se vendete. Su un anno vende quasi sempre più chi vende.
• A cinque anni: affitto netto cumulato più il valore dell’immobile fra cinque anni, contro il ricavato della vendita oggi più quello che ne fareste. Qui la partita si riapre.
• A dieci anni: stessa cosa, con un’avvertenza — a dieci anni le ipotesi sulla rivalutazione contano più di tutto il resto, e nessuno le conosce. Prendete quel confronto per quello che è: uno scenario, non una previsione.

Il punto non è trovare il numero giusto. È accorgersi su quale orizzonte state ragionando, perché è quello a determinare la risposta.

In sintesi

A Segrate un immobile locato rende fra il 3,9% e il 4,5% lordo, e servono oltre vent’anni di affitto per pareggiare il valore di vendita. Ma la scelta non la decide quella percentuale: la decidono lo stato dell’immobile, l’uso che fareste del capitale, quanto siete disposti a gestire e la vostra posizione fiscale. L’unica opzione quasi sempre sbagliata è la terza, cioè lasciarlo vuoto.

Se avete un immobile a Milano San Felice o a Segrate e state ragionando su cosa farne, possiamo fare il conto sul vostro caso concreto: valore realistico di vendita, canone realmente ottenibile, tempi e costi di entrambe le strade. Scriveteci, anche solo per avere i numeri.