Chi vende casa non paga le imposte sulla compravendita: le paga il compratore. Imposta di registro, ipotecaria, catastale e IVA sono tutte a carico dell’acquirente. Lo stabilisce l’articolo 1475 del codice civile: le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo patto diverso.
È il contrario di quello che quasi tutti danno per scontato. Il venditore persona fisica, in una compravendita ordinaria, paga essenzialmente una cosa sola — l’eventuale imposta sulla plusvalenza — più i costi tecnici e la propria quota di provvigione.
Cosa paga davvero chi vende
| Voce | A carico di |
|---|---|
| Imposta di registro | Acquirente |
| Imposta ipotecaria e catastale | Acquirente |
| IVA (quando dovuta) | Acquirente, in rivalsa |
| Onorario e spese del notaio | Acquirente |
| Imposta sulla plusvalenza, se dovuta | Venditore |
| APE | Venditore |
| Pratiche di conformità catastale o edilizia | Venditore |
| Cancellazione dell’ipoteca, se c’è un mutuo | Venditore |
| Provvigione dell’agenzia | Entrambi, ciascuno per la propria quota |
Una precisazione utile: la ripartizione dell’articolo 1475 vale nei rapporti fra le parti. Sul piano fiscale la posizione verso l’amministrazione finanziaria può essere più articolata, ma nella pratica corrente le imposte di trasferimento le versa l’acquirente tramite il notaio.
Le imposte che paga il compratore, per completezza
Vale la pena conoscerle anche vendendo, perché incidono su quanto l’acquirente può spendere complessivamente e quindi sulla trattativa.
| Chi vende | Prima casa | Senza agevolazioni |
|---|---|---|
| Privato, o impresa in esenzione IVA | Registro 2% (minimo 1.000 €), ipotecaria 50 €, catastale 50 € | Registro 9% (minimo 1.000 €), ipotecaria 50 €, catastale 50 € |
| Impresa con IVA | IVA 4% + registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna | IVA 10% (22% per A/1, A/8, A/9) + registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
Fonte: Agenzia delle Entrate, guide «L’acquisto di una casa: le imposte» e «L’acquisto con i benefici prima casa».
Quando c’è l’IVA
Le cessioni di fabbricati abitativi sono in regola generale esenti da IVA (articolo 10, numero 8-bis, del DPR 633/1972). L’IVA è obbligatoria solo quando a vendere è l’impresa che ha costruito o che ha eseguito interventi di recupero, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Oltre i cinque anni la cessione è esente, con facoltà di optare per l’imponibilità dichiarandolo in atto.
Tradotto: se vendete come privati, l’IVA non c’entra.
Il meccanismo del prezzo-valore
L’acquirente persona fisica può chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo pagato (articolo 1, comma 497, della legge 266/2005). Il valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 110 nel caso della prima casa, per 120 negli altri fabbricati abitativi.
Poiché il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, il risparmio per l’acquirente è consistente — e comporta anche una riduzione dell’onorario notarile. Interessa il venditore perché è un elemento che allarga la capienza del compratore.
Il costo che il venditore rischia di scoprire tardi
C’è un caso in cui chi vende paga eccome, ed è quello di chi rivende entro cinque anni un immobile acquistato con i benefici prima casa. In quel caso si decade dall’agevolazione: vanno restituite le imposte risparmiate, maggiorate di una sanzione del 30% e degli interessi.
La decadenza si evita riacquistando un’altra abitazione principale entro un anno dalla vendita. È una scadenza che va messa in calendario il giorno del rogito, non ricordata dopo.
Le spese notarili
Sono a carico del compratore per legge, salvo diverso accordo. Il venditore paga solo il proprio notaio se sceglie di nominarne uno autonomo — cosa rara — e gli atti a sé riferibili, come la cancellazione dell’ipoteca.
Sugli importi va detto con onestà che non esiste più un tariffario obbligatorio: le tariffe sono libere dal 2017 e variano per zona e per complessità dell’atto. Qualunque cifra troviate indicata online, compresa qualsiasi cifra vi indicassimo noi, è un dato di mercato e non una norma. Chiedete un preventivo direttamente al notaio: è prassi normale e non costa nulla.
La plusvalenza: l’unica vera imposta del venditore
Si genera vendendo un immobile entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, con eccezioni importanti: sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo. Chi ha ereditato non paga mai, indipendentemente da quando vende.
Esiste inoltre un regime particolare, in vigore dal 2024, per gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi con il Superbonus. È materia che merita una trattazione a sé, e le abbiamo dedicato un articolo separato.
La provvigione dell’agenzia
È dovuta da entrambe le parti, ciascuna per la propria quota (articolo 1755 del codice civile). La detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 1.000 euro di spesa spetta però soltanto all’acquirente, e solo se destina l’immobile ad abitazione principale: il venditore non detrae nulla.
In atto va resa una dichiarazione sostitutiva con le modalità di pagamento, i dati del mediatore e l’importo della provvigione (articolo 35, comma 22, del decreto legge 223/2006).
In sintesi
Il venditore privato non paga le imposte sulla compravendita. I suoi costi effettivi sono l’APE, le eventuali pratiche di regolarizzazione, la cancellazione dell’ipoteca, la quota di provvigione e — solo in alcuni casi — l’imposta sulla plusvalenza. Il rischio più concreto è la decadenza dai benefici prima casa per chi rivende entro cinque anni senza riacquistare entro l’anno.
Se state valutando di vendere a Milano San Felice o a Segrate e volete un quadro chiaro dei costi effettivi nel vostro caso, ve lo facciamo senza impegno.
Domande frequenti
Quanto pago di tasse se vendo casa?
Se siete privati e non generate plusvalenza, nulla: le imposte di trasferimento sono a carico dell'acquirente. Pagate l'eventuale imposta sulla plusvalenza, i costi tecnici (APE, pratiche catastali, cancellazione dell'ipoteca) e la vostra quota di provvigione.
Quando vendi casa, cosa devi pagare?
APE, eventuali pratiche di regolarizzazione catastale o edilizia, cancellazione dell'ipoteca se c'è un mutuo residuo, la quota di provvigione, e l'imposta sulla plusvalenza se ricorre. Se avete comprato con i benefici prima casa e rivendete entro cinque anni senza riacquistare entro l'anno successivo, si aggiunge la restituzione delle imposte risparmiate con una sanzione del 30%.
Quali sono le spese a carico del venditore?
Costi tecnici e documentali (APE, visure, pratiche di conformità), cancellazione dell'ipoteca, quota di provvigione, eventuale imposta sulla plusvalenza. Non le imposte di registro, ipotecaria e catastale, né l'onorario del notaio.
Quante tasse si pagano su una vendita da 100.000 euro?
Per il venditore privato senza plusvalenza: nessuna imposta sulla vendita. Per l'acquirente, con i benefici prima casa e acquistando da privato, l'imposta di registro è il 2% — calcolata sul valore catastale se richiede il prezzo-valore, quindi in genere ben meno del 2% di 100.000 euro — più 100 euro fra ipotecaria e catastale.
Il venditore paga il notaio?
No, salvo diverso accordo fra le parti: le spese del contratto sono a carico del compratore per l'articolo 1475 del codice civile. Il venditore sostiene solo gli atti che riguardano lui, tipicamente la cancellazione dell'ipoteca.
Esiste ancora l'agevolazione prima casa under 36?
No. Quell'agevolazione è scaduta e non è stata prorogata dalle leggi di bilancio successive. Alcune pagine ancora in rete, comprese alcune pagine statiche istituzionali non aggiornate, la riportano: non fateci affidamento.
