A Milano San Felice (Segrate, Milano) un appartamento in stato normale è quotato fra 2.400 e 3.300 euro al metro quadro; in ottimo stato fra 3.300 e 3.800. Sono le quotazioni ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il secondo semestre 2025, l’ultimo dato pubblicato. Le ville e i villini vanno da 2.400 a 2.900 euro al metro in stato normale, da 2.900 a 3.500 in ottimo stato.
Sul portale immobiliare.it, alla stessa data, il prezzo mediano richiesto per gli immobili in vendita a Milano San Felice è di 3.993 euro al metro su un campione di 24 annunci. La differenza fra i due numeri non è un errore di nessuno dei due: è la ragione per cui questo articolo esiste.
Le quotazioni ufficiali di Milano San Felice, secondo semestre 2025
L’Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi una forbice di valori per ogni microzona di ogni comune italiano, distinta per tipologia di immobile e stato di conservazione. Per la zona OMI E2, che corrisponde a Milano San Felice, i valori pubblicati il 16 marzo 2026 sono questi.
| Tipologia | Stato | Vendita (€/mq) | Affitto (€/mq al mese) |
|---|---|---|---|
| Abitazioni civili | Normale | 2.400 – 3.300 | 9,0 – 12,3 |
| Abitazioni civili | Ottimo | 3.300 – 3.800 | 12,4 – 15,5 |
| Ville e villini | Normale | 2.400 – 2.900 | 8,0 – 10,0 |
| Ville e villini | Ottimo | 2.900 – 3.500 | 10,1 – 13,0 |
| Box | Normale | 1.550 – 2.200 | 5,6 – 8,5 |
Fonte: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, zona OMI E2 (Milano San Felice), comune di Segrate, secondo semestre 2025. Valori riferiti alla superficie lorda.
Quelle due parole che cambiano tutto: superficie lorda
Le quotazioni OMI sono espresse al metro quadro lordo. Gli annunci immobiliari usano invece la superficie commerciale, che è un’altra convenzione: comprende i muri perimetrali per intero, quelli in comune per metà, e conteggia balconi, terrazzi, cantine e box con percentuali ridotte stabilite dalla prassi estimativa.
Un appartamento di 100 metri commerciali non è un appartamento di 100 metri lordi. Confrontare un prezzo al metro OMI con un prezzo al metro d’annuncio senza tenerne conto produce uno scarto che sembra di mercato ed è soltanto di unità di misura. È il primo motivo per cui il numero dell’Agenzia e quello del portale non coincidono mai.
Il secondo motivo: rogiti conclusi contro prezzi richiesti
Le quotazioni OMI si costruiscono sugli atti di compravendita registrati, cioè su prezzi effettivamente pagati. Gli annunci riportano invece la cifra a cui il venditore spera di vendere, prima di qualunque trattativa. Fra la richiesta e la firma c’è lo sconto negoziato, che la Banca d’Italia rileva trimestralmente insieme all’Agenzia delle Entrate e a Tecnoborsa nel proprio sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni.
C’è poi un terzo elemento, meno intuitivo: l’OMI è strutturalmente in ritardo. Un rogito che si firma a dicembre nasce da una trattativa iniziata in estate, su un prezzo pensato in primavera. In una fase di mercato in salita, il dato ufficiale fotografa un passato recente, non il presente. In una fase di discesa, vale l’opposto.
Come si legge la forbice
La quotazione non è un prezzo: è un intervallo, e la distanza fra il minimo e il massimo — a Milano San Felice quasi 900 euro al metro per le abitazioni civili in stato normale — è lo spazio dentro cui pesano tutte le caratteristiche che l’OMI non registra.
- Il piano e l’ascensore. Un quarto piano senza ascensore e un secondo con ascensore, a parità di tutto il resto, non stanno nello stesso punto della forbice.
- L’esposizione e la luce. Doppia esposizione e affaccio sul verde spostano verso l’alto più di quanto ci si aspetti.
- Lo stato degli impianti. «Stato normale» nella classificazione OMI copre situazioni molto diverse: un immobile abitabile ma con impianti degli anni Settanta e uno ristrutturato dieci anni fa ricadono entrambi lì dentro.
- Le pertinenze. Box, cantina e posto auto hanno quotazioni proprie e vanno sommati separatamente, non spalmati sul prezzo al metro dell’abitazione.
- La classe energetica. Incide sui costi di gestione e, sempre più spesso, sulla trattativa.
Milano San Felice rispetto alle altre zone di Segrate
Segrate è divisa in sei microzone OMI. Confrontarle spiega perché lo stesso comune contiene mercati molto diversi.
| Zona OMI | Denominazione | Abitazioni civili, stato normale (€/mq) |
|---|---|---|
| E1 | Milano 2 | 3.000 – 4.000 |
| B1 | Centro – Villaggio Ambrosiano | 2.600 – 3.500 |
| E2 | Milano San Felice | 2.400 – 3.300 |
| C1 | Lavanderie – Redecesio – Marconi | 2.250 – 3.400 |
| D1 | Periferia – Idroscalo – Novegro | 1.800 – 2.400 |
| R1 | Zona rurale | nessuna quotazione pubblicata |
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, secondo semestre 2025.
Una nota su R1: l’assenza di quotazioni non è una svista. L’Agenzia pubblica un valore solo quando dispone di un numero sufficiente di atti per quella combinazione di zona e tipologia. Nella zona rurale di Segrate le compravendite sono troppo poche perché il dato sia statisticamente sostenibile — e questo vale su tutti i semestri che abbiamo verificato all’indietro.
Quanto pesa lo scarto fra ufficiale e richiesto, zona per zona
Abbiamo confrontato le quotazioni OMI con il prezzo mediano richiesto sugli annunci attivi a luglio 2026. Usiamo la mediana e non la media perché una singola villa fuori scala in un lotto di bilocali sposta la media di centinaia di euro al metro.
| Zona | Annunci | Forbice OMI (€/mq) | Mediana richiesta |
|---|---|---|---|
| Milano San Felice | 24 | 2.400 – 3.800 | 3.993 |
| Milano 2 | 34 | 3.000 – 4.600 | 4.191 |
| Centro – Villaggio Ambrosiano | 91 | 2.600 – 4.400 | 3.611 |
| Lavanderie – Redecesio | 37 | 2.250 – 4.000 | 3.156 |
Forbice OMI riferita alle abitazioni civili, stato normale e ottimo insieme. Prezzi richiesti: immobiliare.it, rilevati il 22 luglio 2026.
Abbiamo escluso dal confronto la zona D1 (Periferia – Idroscalo – Novegro): con soli cinque annunci in vendita, una mediana non è un dato affidabile e pubblicarla come se lo fosse sarebbe scorretto.
Il quadro che ne esce non è quello che ci si aspetta. A Milano San Felice la mediana richiesta supera di poco il massimo della forbice ufficiale; in Centro e a Lavanderie sta invece sotto. Non c’è un unico verso: dipende da quali immobili sono in vendita in quel momento in quella zona, che è precisamente ciò che nessuna statistica aggregata può dirvi sul vostro.
In sintesi
A Milano San Felice le quotazioni ufficiali per un’abitazione civile stanno fra 2.400 e 3.800 euro al metro lordo a seconda dello stato di conservazione, mentre sul mercato si chiedono in mediana 3.993 euro al metro commerciale. Entrambi i numeri sono corretti e misurano cose diverse. Quello che decide il prezzo del vostro immobile sta nello spazio fra i due, e dipende da caratteristiche che nessuna tabella registra.
Operiamo a Milano San Felice e a Segrate da anni e la valutazione la facciamo in sopralluogo, gratuitamente e senza impegno: confrontiamo l’immobile con quanto si è realmente venduto nella zona, non con una media. Se state valutando di vendere, richiedeteci una valutazione — anche solo per capire a che punto della forbice vi trovate.
Domande frequenti
Come si calcola il valore reale di una casa?
Partendo dalla quotazione OMI della microzona, si applica la superficie commerciale dell'immobile e si corregge il risultato con i fattori che l'OMI non registra: piano, esposizione, stato degli impianti, classe energetica, pertinenze, spese condominiali. Il risultato è una stima. La valutazione vera richiede il sopralluogo: due appartamenti sullo stesso pianerottolo possono valere il quindici per cento in più o in meno l'uno dell'altro.
Qual è il miglior sito per valutare una casa?
I calcolatori online dei portali partono da dati aggregati di zona e non conoscono l'immobile: restituiscono un ordine di grandezza, utile per orientarsi e insufficiente per fissare un prezzo di vendita. La banca dati OMI dell'Agenzia delle Entrate, consultabile gratuitamente, è più affidabile perché è la fonte da cui molti di quei calcolatori attingono — ma resta una forbice di zona, non una valutazione.
Posso simulare online il valore del mio immobile?
Sì, e per farsi un'idea è ragionevole. Il limite è strutturale: nessuna simulazione sa in che stato sono i vostri impianti, che affaccio avete, se il condominio ha lavori deliberati o una lite in corso. Sono esattamente le voci che spostano il prezzo nella trattativa reale.
Perché la quotazione OMI è più bassa di quanto chiedono i vicini?
Per tre ragioni che si sommano: l'OMI misura rogiti conclusi mentre gli annunci misurano richieste, l'OMI è al metro lordo mentre gli annunci sono al metro commerciale, e l'OMI riflette atti anche di parecchi mesi prima. Nessuno dei due numeri è sbagliato: misurano cose diverse.
Ogni quanto si aggiornano le quotazioni OMI?
Due volte l'anno. Il secondo semestre 2025 è stato pubblicato il 16 marzo 2026. Questo articolo viene aggiornato a ogni nuova pubblicazione.
La quotazione OMI ha valore legale?
No. La giurisprudenza la considera un orientamento di massima, non una valutazione: non è riconosciuta come metodo estimativo dagli standard internazionali né dalle autorità di vigilanza bancaria. È un ottimo punto di partenza e un pessimo punto di arrivo.
