Per avviare uno sfratto per morosità basta una sola mensilità non pagata, trascorsi venti giorni dalla scadenza. Lo stabilisce l’articolo 5 della legge 392/1978. Non servono tre mensilità, e nemmeno sei: è la convinzione più diffusa fra i proprietari ed è sbagliata.
Per gli oneri accessori — le spese condominiali che l’inquilino deve rimborsare — la soglia è diversa: lo sfratto scatta quando l’importo non pagato supera l’equivalente di due mensilità di canone.
Il vincolo vero non è quindi normativo. È di tempi e di costi, e su quelli conviene informarsi prima di firmare un contratto, non dopo.
Quanto è diffuso il problema
Nel 2024 in Italia sono stati emessi 40.158 provvedimenti di sfratto, di cui 30.041 per morosità — il 74,8% del totale. La Lombardia è la prima regione italiana con 6.574 provvedimenti; la sola provincia di Milano ne conta 1.726.
C’è però un numero più eloquente di tutti: a fronte di 81.054 richieste di esecuzione presentate nell’anno, gli sfratti effettivamente eseguiti con l’ufficiale giudiziario sono stati 21.337. Il divario fra le due cifre è la misura più onesta della lentezza della fase esecutiva.
Fonte: Ministero dell’Interno, Ufficio Centrale di Statistica, dati 2024 pubblicati nel settembre 2025.
Una precisazione sul metodo: questi dati contano solo i casi arrivati davanti a un giudice. Non conteggiano le situazioni in cui l’inquilino moroso lascia l’immobile prima dell’udienza, che sono numerose. Il fenomeno reale è più ampio di quanto le statistiche mostrino.
Come funziona la procedura
1. Intimazione di sfratto e citazione per la convalida
Il proprietario, tramite avvocato, notifica al conduttore un atto unico che contiene l’intimazione di sfratto e la citazione a comparire per la convalida (articolo 658 del codice di procedura civile). La notifica deve avvenire almeno venti giorni prima dell’udienza. Nello stesso atto si può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
2. L’udienza di convalida
Qui la procedura si biforca, e la differenza è sostanziale.
Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e ne ordina l’esecuzione (articolo 663 c.p.c.). È la strada rapida, ed è quella che si verifica nella maggioranza dei casi.
Se il conduttore si oppone, e l’opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione, il giudice può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva (articolo 665 c.p.c.), proseguendo poi il giudizio nel merito. Il proprietario recupera quindi l’immobile mentre la causa continua.
3. Il termine di grazia
All’udienza il conduttore può chiedere al giudice un termine per sanare la morosità, evitando la convalida. È previsto dall’articolo 55 della legge 392/1978 e vale solo per le locazioni abitative.
| Situazione ordinaria | Condizioni economiche precarie | |
|---|---|---|
| Durata massima | 90 giorni | 120 giorni |
| Quante volte | Massimo 3 in un quadriennio | Massimo 4 complessive in un quadriennio |
| Presupposto | — | Morosità non superiore a 2 mesi, dovuta a difficoltà sopravvenute e comprovate |
Per sanare, il conduttore deve versare canoni scaduti, interessi legali e spese processuali liquidate dal giudice. L’udienza viene rinviata a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine.
C’è un aspetto che gioca a favore del proprietario e che pochi conoscono: chiedendo il termine di grazia il conduttore riconosce implicitamente il debito. Se alla scadenza non paga, segue direttamente l’ordinanza di convalida, ed è preclusa ogni opposizione o eccezione.
4. Esecuzione
Ottenuta l’ordinanza di rilascio, si notifica il precetto e si procede con l’ufficiale giudiziario, chiedendo se necessario l’assistenza della forza pubblica al Prefetto. È la fase più lenta, come mostra il divario fra richieste ed esecuzioni.
Sui tempi complessivi va detta una cosa che quasi nessun articolo dice: non esiste una statistica ufficiale sulla durata media di uno sfratto. Il Ministero dell’Interno pubblica conteggi, non durate. Le cifre che circolano in rete provengono da stime di studi legali e portali commerciali. Variano molto per tribunale e a seconda che ci sia opposizione. Diffidate di chi ve ne dà una come fosse un dato certo.
Prevenire: le garanzie che si possono chiedere
Il deposito cauzionale
L’articolo 11 della legge 392/1978 fissa un limite inderogabile di tre mensilità. Chiederne quattro o sei rende la clausola nulla. Il deposito produce inoltre interessi legali che vanno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno: è un obbligo di natura imperativa, non una cortesia, e serve a impedire che la cauzione diventi un aumento mascherato del canone.
Due errori frequenti da evitare: non versare gli interessi annuali, e mascherare una cauzione più alta come «canoni anticipati» — operazione che può essere riqualificata.
La fideiussione
Bancaria o assicurativa, è pienamente legittima ed è cumulabile con il deposito cauzionale: il limite delle tre mensilità riguarda il deposito in denaro, non la garanzia personale di un terzo. Nella pratica si preferisce la fideiussione a prima richiesta, che si escute senza dover prima dimostrare l’inadempimento.
La polizza sui canoni
Copre morosità e spese legali. Le compagnie richiedono in genere una verifica preventiva del conduttore, il che aggiunge un filtro ulteriore.
La verifica del conduttore
Documento, codice fiscale, busta paga o dichiarazione dei redditi, contratto di lavoro, referenze di locazioni precedenti. È la garanzia più efficace di tutte, e costa solo attenzione.
Un punto su cui si sbaglia con conseguenze serie
Selezionare l’inquilino è legittimo. Selezionarlo su certe basi non lo è, e le conseguenze non sono teoriche.
La legge vieta di rifiutare l’accesso all’alloggio o di imporre condizioni più svantaggiose in ragione dell’origine etnica, della nazionalità, della religione o della disabilità. Lo prevedono l’articolo 43 del decreto legislativo 286/1998 per lo straniero regolarmente soggiornante, e i decreti legislativi 215/2003 e 216/2003 per l’accesso a beni e servizi, alloggio compreso.
Il divieto copre anche la discriminazione indiretta: un criterio apparentemente neutro che di fatto mette in svantaggio un determinato gruppo è vietato anche in assenza di intenzione. Chiedere garanzie più onerose soltanto ad alcuni candidati rientra qui.
Cosa si può fare, invece: valutare la capacità reddituale con documenti, chiedere referenze, richiedere garanzie e verificare la stabilità lavorativa — a condizione di applicare lo stesso metro a tutti i candidati. La discriminante lecita è economica e documentabile; quella su provenienza, etnia, religione o disabilità non lo è, nemmeno quando viene presentata come requisito economico più severo per un solo gruppo.
In sintesi
Basta una mensilità e venti giorni per avviare uno sfratto, ma la procedura ha tempi che non dipendono da voi e una fase esecutiva notoriamente lenta. La prevenzione vale più della cura: verifica seria del conduttore, deposito cauzionale nei limiti di legge con gli interessi corrisposti ogni anno, e una fideiussione quando il profilo lo consiglia.
Se avete un immobile da mettere in affitto a Milano San Felice o a Segrate e volete gestirlo riducendo il rischio — selezione del conduttore, garanzie, contratto scritto bene — parliamone.
Domande frequenti
Dopo quante mensilità non pagate posso sfrattare?
Una sola, trascorsi venti giorni dalla scadenza (articolo 5 della legge 392/1978). Per gli oneri accessori la soglia è il superamento di due mensilità di canone. Non servono tre o sei mensilità: è una convinzione diffusa e infondata.
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Non esiste un dato ufficiale sulla durata media: il Ministero dell'Interno pubblica il numero dei provvedimenti, non i tempi. La durata dipende dal tribunale, dalla presenza di opposizione e dall'eventuale concessione del termine di grazia, che da solo può aggiungere fino a 90 o 120 giorni. Il divario fra le 81.054 richieste di esecuzione del 2024 e i 21.337 sfratti eseguiti dà la misura della lentezza della fase finale.
Quanto costa uno sfratto?
Le voci sono contributo unificato, diritti dell'ufficiale giudiziario e onorario dell'avvocato. Non esiste un tariffario obbligatorio e gli importi variano; le spese sono di norma poste a carico dell'inquilino moroso, ma il recupero dipende dalla sua solvibilità — che per definizione è il problema di partenza. Fatevi fare un preventivo prima di avviare la procedura.
Quanto deposito cauzionale posso chiedere?
Massimo tre mensilità, per legge e senza deroghe possibili (articolo 11 della legge 392/1978). Il deposito produce interessi legali che vanno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno.
Posso chiedere una fideiussione oltre al deposito?
Sì. Il limite delle tre mensilità riguarda il deposito cauzionale in denaro; la fideiussione è una garanzia personale prestata da un terzo ed è cumulabile.
Posso scegliere a chi affittare?
Sì, sulla base di criteri oggettivi, documentabili e applicati uniformemente a tutti i candidati: capacità reddituale, stabilità lavorativa, referenze, garanzie. Non è invece consentito rifiutare o applicare condizioni più severe in ragione di origine etnica, nazionalità, religione o disabilità — neppure attraverso criteri apparentemente neutri che producano quell'effetto.
