Dal 18 dicembre 2025 vendere una casa ricevuta in donazione non è più il problema che è stato per vent’anni. La legge 182/2025, all’articolo 44, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile: chi compra un immobile donato non rischia più di vederselo portare via da un erede del donante.
È una modifica che quasi nessuno ha raccontato ai proprietari, e che rende obsoleta gran parte di quello che si trova scritto online sull’argomento. Se avete un immobile ricevuto in donazione e ve lo siete tenuto perché «tanto non si vende», vale la pena rifare i conti.
Qual era il problema, fino al 2025
Chi riceve una donazione la riceve a scapito di quella che, alla morte del donante, sarà l’eredità. La legge riserva ai familiari più stretti — coniuge, figli, in mancanza gli ascendenti — una quota minima chiamata legittima. Se le donazioni fatte in vita l’hanno intaccata, il legittimario leso può agire per ottenere quanto gli spetta.
Fino al dicembre 2025 quell’azione poteva colpire anche il terzo che nel frattempo aveva comprato l’immobile. Il legittimario, entro vent’anni dalla trascrizione della donazione, poteva agire in restituzione contro l’acquirente e recuperare il bene — per giunta libero dalle ipoteche nel frattempo iscritte.
Da qui nasceva la reputazione dell’immobile donato come bene «zoppo»: gli acquirenti si tiravano indietro e le banche erano riluttanti a concedere mutui, perché la garanzia ipotecaria rischiava di dissolversi. Il risultato pratico era che la casa donata si vendeva peggio, più lentamente e a meno.
Che cosa è cambiato
Il nuovo articolo 563 del codice civile stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. Il legittimario leso non recupera più il bene: ottiene una compensazione in denaro dal donatario.
In parallelo, il nuovo articolo 561 stabilisce che le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci. È il tassello che riapre la porta ai mutui: la banca che finanzia l’acquisto sa che la propria garanzia regge.
In sostanza la tutela del legittimario cambia natura: da reale — cioè sul bene — diventa obbligatoria, cioè un credito in denaro verso chi ha ricevuto la donazione. Il conflitto resta all’interno della famiglia, dove è nato, e non si scarica più su chi ha comprato in buona fede.
Le due eccezioni da conoscere
La riforma non azzera ogni rischio, e sarebbe scorretto raccontarla così.
Prima: se una domanda di riduzione è stata trascritta prima del vostro acquisto, il terzo resta esposto. La trascrizione è pubblica e verificabile: è esattamente uno dei controlli che il notaio esegue prima del rogito.
Seconda: chi acquista a titolo gratuito — cioè riceve a sua volta in donazione — risponde verso il legittimario nei limiti del vantaggio conseguito, qualora il donatario risulti insolvente. La protezione piena riguarda l’acquisto a titolo oneroso.
Sul piano temporale, il nuovo regime si applica alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025. Per quelle anteriori era prevista una finestra transitoria, ormai chiusa.
Attenzione: sul fisco la donazione non è affatto un vantaggio
Qui va corretto un errore molto diffuso, che si trova ripetuto anche su siti autorevoli e persino su qualche sito notarile non aggiornato: la donazione non è una causa di esenzione dalla tassazione della plusvalenza.
La regola generale è che vendere un immobile entro cinque anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile (articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR). Chi ha ricevuto in donazione potrebbe pensare che il quinquennio decorra dalla donazione. Non è così: per l’articolo 37, comma 38, del decreto legge 223/2006 il quinquennio decorre dalla data di acquisto del donante.
Le conseguenze sono simmetriche e vanno verificate caso per caso:
- se il donante possedeva l’immobile da più di cinque anni, nessuna plusvalenza, anche vendendo subito dopo la donazione;
- se lo possedeva da meno di cinque anni, la plusvalenza c’è, e si calcola assumendo come costo d’acquisto quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni.
Diverso è il caso della successione: l’immobile ereditato è escluso dalla tassazione della plusvalenza in modo totale e incondizionato, anche se venduto il giorno dopo. Donazione ed eredità, sul piano fiscale, non sono la stessa cosa.
Se avete una casa donata e volete venderla
La prima cosa da fare è recuperare i documenti: l’atto di donazione, l’indicazione della data in cui il donante aveva acquistato l’immobile, e una verifica delle trascrizioni. Sono controlli che si fanno prima di mettere in vendita, non quando il compratore è già seduto al tavolo.
La seconda è scegliere come raccontarlo. Fino a un anno fa la provenienza donativa era un elemento che frenava chiunque; oggi è una circostanza che si spiega. Molti acquirenti — e diversi operatori — hanno ancora in testa il vecchio quadro: essere in grado di illustrare cosa dice la legge oggi, atti alla mano, è la differenza fra una trattativa che parte in salita e una che parte normale.
In sintesi
La riforma del dicembre 2025 ha rimosso l’ostacolo principale alla vendita degli immobili di provenienza donativa: l’acquirente a titolo oneroso non rischia più la restituzione del bene, e le ipoteche del donatario restano valide. Restano due eccezioni — le domande di riduzione già trascritte e gli acquisti a titolo gratuito — e resta la regola fiscale sulla plusvalenza, che si calcola sulla data di acquisto del donante e non della donazione.
Se avete un immobile ricevuto in donazione a Milano San Felice o a Segrate e lo avete tenuto fermo perché vi era stato detto che non si sarebbe venduto, la situazione oggi è diversa. Possiamo verificare il vostro caso e dirvi a che punto siete.
Domande frequenti
Si può vendere una casa ricevuta in donazione?
Sì, ed è sempre stato possibile. Ciò che è cambiato dal 18 dicembre 2025 è il rischio per l'acquirente: con il nuovo articolo 563 del codice civile la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi che hanno acquistato l'immobile dal donatario. Il legittimario leso ottiene una compensazione in denaro, non il bene.
Le banche concedono il mutuo su un immobile di provenienza donativa?
La ragione storica della riluttanza era che l'ipoteca poteva venire travolta dall'azione di restituzione. Il nuovo articolo 561 del codice civile stabilisce che le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci, il che rimuove il fondamento di quel timore. Le politiche dei singoli istituti possono ancora differire e vanno verificate caso per caso.
Serve l'atto di rinuncia degli eredi?
Era una delle soluzioni utilizzate nel vecchio regime per rassicurare gli acquirenti. Con la nuova disciplina il presupposto è largamente venuto meno per l'acquisto a titolo oneroso. Resta una valutazione da fare con il notaio sul caso concreto, in particolare se esistono domande di riduzione già trascritte.
Devo pagare la plusvalenza se vendo una casa donata?
Dipende da quando l'aveva acquistata il donante, non da quando avete ricevuto la donazione. Il quinquennio decorre dall'acquisto del donante (articolo 37, comma 38, del decreto legge 223/2006). Se lo possedeva da oltre cinque anni, nessuna plusvalenza; altrimenti sì, calcolata assumendo il costo sostenuto dal donante aumentato dell'imposta sulle donazioni.
È lo stesso di una casa ereditata?
No, e la differenza pesa. L'immobile acquisito per successione è escluso dalla tassazione della plusvalenza in modo totale e senza limiti di tempo. Quello ricevuto in donazione segue la regola del quinquennio calcolato sul donante.
Da quando vale la nuova disciplina?
Dal 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della legge 182/2025, per le successioni apertesi da quel momento. La finestra transitoria prevista per le situazioni anteriori si è chiusa il 18 giugno 2026.
