Il contratto 4+4 dura quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro. Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo in sette casi tassativi previsti dalla legge, con sei mesi di preavviso e indicando il motivo specifico a pena di nullità. Alla seconda scadenza, invece, entrambe le parti possono liberamente non rinnovare.
È il contratto a canone libero disciplinato dalla legge 431/1998: il canone lo decidete voi, ma la durata e le condizioni di uscita no. Chi affitta pensando di poter rientrare in possesso dell’immobile quando gli serve scopre spesso troppo tardi quanto sia stretto quel vincolo.
Come funziona la durata
L’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 stabilisce una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per altri quattro. In assenza di comunicazione, il rinnovo è tacito e alle medesime condizioni. La forma scritta è obbligatoria (articolo 1, comma 4).
| Chi | Quando | Preavviso | Serve una motivazione? |
|---|---|---|---|
| Proprietario, 1ª scadenza (4° anno) | Solo alla scadenza | 6 mesi | Sì, uno dei 7 casi, specifico a pena di nullità |
| Proprietario, 2ª scadenza (8° anno) | Solo alla scadenza | 6 mesi | No |
| Inquilino, in qualsiasi momento | Sempre | 6 mesi | Sì, gravi motivi |
| Inquilino, a scadenza | 4° o 8° anno | 6 mesi | No |
I sette casi per negare il rinnovo alla prima scadenza
Sono elencati nell’articolo 3 della legge 431/1998 e sono tassativi: fuori da questi, il rinnovo è automatico.
- Il proprietario intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
- Il proprietario è una persona giuridica o un ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, e destina l’immobile a tali attività offrendo al conduttore un altro immobile idoneo.
- L’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune.
- L’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o di cui va assicurata la stabilità.
- È prevista una integrale ristrutturazione, la demolizione o una radicale trasformazione.
- L’inquilino non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
- Il proprietario intende vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Il settimo caso merita attenzione perché è quello che più spesso si crede più ampio di quanto sia: non basta voler vendere. Occorre anche non avere altri immobili abitativi. Chi possiede due appartamenti oltre alla propria abitazione non può usarlo.
Le sanzioni se il diniego è illegittimo
Non sono simboliche. Un diniego illegittimo espone al risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone (articolo 3, comma 3). E se il proprietario riottiene l’immobile ma non lo destina entro dodici mesi all’uso dichiarato, l’inquilino ha diritto al ripristino del contratto alle medesime condizioni, oppure al risarcimento (comma 5).
La Cassazione, con l’ordinanza 9851 del 2022, ha affermato una presunzione di serietà della dichiarazione del proprietario: è sufficiente una seria manifestazione di volontà, non la prova rigorosa dell’intento. Ma la verifica arriva dopo, sui fatti dei dodici mesi successivi.
La disdetta dell’inquilino
L’inquilino può recedere in qualunque momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso. I gravi motivi devono essere fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione, e vanno specificati nella raccomandata: un richiamo generico non basta.
Molti contratti inseriscono però una clausola di recesso libero del conduttore, con preavviso di tre o sei mesi e senza necessità di gravi motivi. È pienamente valida, perché migliorativa per l’inquilino. Per il proprietario è un punto negoziale da valutare consapevolmente: rende l’immobile più appetibile ma riduce la stabilità dell’entrata.
4+4 libero o 3+2 concordato?
È la scelta che pesa di più, e a Segrate ha una risposta economica precisa, perché il comune rientra fra quelli ad alta tensione abitativa.
| 4+4 a canone libero | 3+2 a canone concordato | |
|---|---|---|
| Durata | 4 + 4 | 3 + proroga di diritto di 2 anni |
| Canone | Libero | Vincolato agli accordi territoriali |
| Cedolare secca | 21% | 10% (Segrate rientra) |
| IRPEF ordinaria | Abbattimento del 5% | 5% più un ulteriore 30% |
| Imposta di registro | 2% sul canone pieno | 2% su base ridotta del 30% |
| IMU | Ordinaria | Riduzione del 25% |
| Attestazione di rispondenza | Non serve | Necessaria se il contratto non è assistito |
Il canone concordato è più basso, ma i vantaggi fiscali sono consistenti e a Segrate si cumulano. Il conto va fatto sul caso concreto: in diverse situazioni il netto del 3+2 supera quello del 4+4, nonostante il canone lordo inferiore.
La registrazione
Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. L’obbligo è in capo al proprietario (articolo 13, comma 1, della legge 431/1998), che deve poi darne comunicazione documentata, entro i sessanta giorni successivi, al conduttore e all’amministratore di condominio. Sul piano fiscale, proprietario e inquilino rispondono in solido dell’imposta.
| Voce (regime ordinario) | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 2% del canone annuo per il numero di annualità |
| Minimo per la prima annualità | 67 euro |
| Canone concordato in comune ad alta tensione abitativa | Base ridotta del 30% |
| Imposta di bollo | 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, per ogni copia |
Optando per la cedolare secca, imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute — né per la registrazione, né per risoluzioni e proroghe. È uno dei vantaggi meno pubblicizzati della cedolare e va messo nel conto quando si confrontano i regimi.
La registrazione telematica con il modello RLI è obbligatoria per chi possiede almeno dieci immobili e per gli agenti immobiliari; per gli altri è facoltativa.
Cosa succede se non si registra
Il contratto non registrato è nullo (articolo 1, comma 346, della legge 311/2004). È però una nullità sanabile: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 23601 del 9 ottobre 2017, hanno stabilito che la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo. La sanatoria opera però solo se il canone registrato è quello effettivo.
Le sanzioni sono state riformate di recente, e le cifre che circolano in rete sono in gran parte superate:
| Ritardo | Sanzione |
|---|---|
| Entro 30 giorni | 45% dell’imposta, minimo 150 euro |
| Oltre 30 giorni (omessa registrazione) | 120% dell’imposta, minimo 250 euro |
Il vecchio regime prevedeva dal 120% al 240%: se lo trovate ancora indicato, l’informazione non è aggiornata. Per i contratti pluriennali con versamento annuale dell’imposta, inoltre, la sanzione si commisura all’imposta della sola prima annualità — così ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 56 del 13 ottobre 2025, allineandosi alla Cassazione.
C’è infine un rischio più serio della sanzione. È nullo ogni patto volto a stabilire un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, e l’inquilino può agire entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile per farsi restituire le somme pagate in eccedenza (articolo 13 della legge 431/1998).
In sintesi
Il 4+4 vincola per otto anni salvo i sette casi tassativi di diniego alla prima scadenza, e le sanzioni per un diniego illegittimo partono da trentasei mensilità. A Segrate vale la pena confrontarlo seriamente con il 3+2 concordato, che consente la cedolare al 10% e la riduzione IMU del 25%. La registrazione entro trenta giorni è obbligo del proprietario, e con la cedolare non costa nulla.
Se avete un immobile da affittare a Milano San Felice o a Segrate, la scelta della forma contrattuale è la decisione che pesa di più sul netto. Possiamo fare il confronto sui vostri numeri.
Domande frequenti
Quando si può disdire un contratto di affitto 4+4?
Il proprietario solo alla prima scadenza e solo per uno dei sette casi tassativi dell'articolo 3, con sei mesi di preavviso e motivo specifico a pena di nullità; alla seconda scadenza liberamente, sempre con sei mesi. L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso, oppure alle scadenze senza motivazione.
Cosa succede dopo 8 anni di un contratto 4+4?
Alla seconda scadenza entrambe le parti possono liberamente non rinnovare, con sei mesi di preavviso e senza dover indicare alcuna motivazione: i casi tassativi non si applicano più. In mancanza di disdetta il contratto prosegue.
Quanto costa la cedolare secca per un contratto 4+4?
Il 21% sul canone. Optando per la cedolare non si versano imposta di registro né imposta di bollo, ma si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione — su un 4+4 significa potenzialmente otto anni.
Quali sono i vantaggi del contratto 4+4?
Per il proprietario, la libertà di fissare il canone e una stabilità lunga dell'entrata. Per l'inquilino, una durata protetta con facoltà di recesso. Lo svantaggio, per il proprietario, è la difficoltà di rientrare in possesso dell'immobile prima dell'ottavo anno.
Meglio 4+4 o 3+2 a Segrate?
Dipende dal confronto fra canone e fiscalità. Il 3+2 concordato comporta un canone vincolato agli accordi territoriali ma consente la cedolare al 10%, una riduzione del 25% sull'IMU e una base ridotta per l'imposta di registro. Segrate rientra fra i comuni ad alta tensione abitativa, quindi il vantaggio è pieno. In diverse situazioni il netto del 3+2 supera quello del 4+4.
Il contratto va registrato anche se breve?
I contratti di locazione abitativa vanno registrati entro trenta giorni. Fanno eccezione le locazioni brevi non superiori a trenta giorni, che seguono una disciplina propria.
