Per vendere casa servono sei gruppi di documenti: identità e stato civile del venditore, titolo di provenienza, documentazione catastale conforme, titoli edilizi, APE in corso di validità e — se l’immobile è in condominio — l’attestazione dell’amministratore. Due di questi sono richiesti a pena di nullità dell’atto.
La raccolta va fatta prima di mettere in vendita, non quando l’acquirente c’è già. È il consiglio più banale di questo articolo ed è anche quello che fa saltare più compravendite: le difformità catastali e urbanistiche emergono quando il notaio avvia le verifiche, e a quel punto sistemarle richiede settimane che nessuno aveva messo in conto.
1. Venditore: identità e stato civile
Documento d’identità in corso di validità e codice fiscale. Serve inoltre l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, che rivela il regime patrimoniale ed eventuali convenzioni annotate.
Il punto da non trascurare: in comunione legale dei beni gli atti di disposizione di immobili richiedono il consenso di entrambi i coniugi (articolo 180, comma 2, del codice civile). L’atto compiuto da un solo coniuge non è nullo ma annullabile su domanda del coniuge pretermesso, entro un anno da quando ne ha avuto conoscenza o dalla trascrizione (articolo 184). È un’incertezza che nessun acquirente accetta volentieri.
2. Titolo di provenienza
Dimostra come siete diventati proprietari, e cambia a seconda di come è successo.
- Acquisto: copia dell’atto notarile registrato e trascritto.
- Successione: la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, anche tacita. Quest’ultima è il passaggio che si dimentica più spesso ed è quello che garantisce la continuità delle trascrizioni.
- Donazione: l’atto di donazione, con l’indicazione della data in cui il donante aveva a sua volta acquistato l’immobile — serve sia per le verifiche sia per il calcolo di un’eventuale plusvalenza.
Sulla provenienza donativa vale la pena aggiornarsi: dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha modificato gli articoli 561 e 563 del codice civile, e chi acquista a titolo oneroso non rischia più la restituzione del bene a favore di un legittimario. Gran parte di quanto si legge in rete su questo tema descrive ancora il vecchio regime.
3. Documentazione catastale — obbligatoria a pena di nullità
Servono visura e planimetria catastale aggiornate. L’atto deve contenere, a pena di nullità, gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto. È l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, introdotto dall’articolo 19, comma 14, del decreto legge 78/2010.
La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.
Una precisazione che si trova di rado spiegata correttamente: la nullità è testuale e formale. Colpisce cioè la mancanza della dichiarazione nell’atto, non la sua non veridicità. Questo non significa che la difformità sia irrilevante — va sanata con un aggiornamento catastale prima del rogito, e ha conseguenze proprie — ma è utile sapere che si tratta di due piani distinti.
Se avete spostato un tramezzo, chiuso una veranda o accorpato due vani senza aggiornare la planimetria, questo è il punto in cui ve ne accorgerete. Meglio prima.
4. Titoli edilizi e stato legittimo
L’atto deve indicare gli estremi del titolo che ha assentito la costruzione — licenza, concessione, permesso di costruire, o sanatoria — oppure dichiarare che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967. Lo prevedono l’articolo 46 del DPR 380/2001 per gli immobili successivi al 1967 e l’articolo 40 della legge 47/1985 per quelli anteriori e per le sanatorie.
Anche qui la nullità è testuale: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito che l’atto è valido se la dichiarazione c’è ed è reale e riferibile all’immobile, mentre è nullo se il titolo dichiarato è inesistente o non riferibile. Abusi parziali non impediscono di per sé la vendita, ma la rendono economicamente rischiosa e possono bloccare il mutuo dell’acquirente.
Il concetto di stato legittimo è definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001: è il titolo che ha assentito la costruzione, oppure quello dell’ultimo intervento sull’intero immobile, integrato dai titoli successivi per gli interventi parziali. Il cosiddetto decreto Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, ha ampliato le tolleranze e introdotto un accertamento di conformità semplificato: incide sulla commerciabilità economica dell’immobile, non sui requisiti di validità dell’atto.
Attenzione a una distinzione che quasi tutti gli articoli confondono: la conformità catastale è un obbligo di legge in atto; la conformità urbanistica come relazione tecnica non lo è — è una prassi imposta da notai e banche. Entrambe vanno verificate, ma per ragioni diverse.
5. APE
L’attestato di prestazione energetica è a carico del venditore, va consegnato all’acquirente e allegato all’atto, e la classe energetica va indicata anche negli annunci (articolo 6 del decreto legislativo 192/2005). Ha validità massima di dieci anni, ma decade prima in caso di ristrutturazioni che modificano la prestazione energetica o se non si rispettano gli obblighi di manutenzione dell’impianto termico.
Un chiarimento su un punto molto diffuso in rete e non aggiornato: la nullità del contratto per mancata allegazione dell’APE, introdotta nel 2013, è stata abolita dall’articolo 1, comma 7, del decreto legge 145/2013 e sostituita da una sanzione pecuniaria. Oggi l’atto senza APE non è nullo — ma la sanzione, da 3.000 a 18.000 euro, è solidale fra le parti.
6. Documenti condominiali
L’amministratore è tenuto a rilasciare al condomino che ne fa richiesta un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (articolo 1130, numero 9, del codice civile). Non è un allegato obbligatorio dell’atto: è un diritto del venditore, che in pratica ogni acquirente pretende.
La ragione è concreta. Chi subentra è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile). Il condominio può quindi rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro. Fra le parti, il criterio di imputazione delle spese guarda al momento della delibera che le approva, non a quello in cui i lavori vengono eseguiti.
Le certificazioni degli impianti: non sono obbligatorie
È una delle informazioni più frequentemente sbagliate. L’obbligo di allegare al rogito la dichiarazione di conformità degli impianti, previsto dall’articolo 13 del decreto ministeriale 37/2008, è stato abrogato dall’articolo 35 del decreto legge 112/2008. È rimasto in vigore per tre mesi nel 2008 e da allora non esiste più.
Oggi non c’è alcun obbligo di esibire o allegare la conformità impianti nella compravendita, e le parti possono liberamente derogare. Resta buona prassi dichiarare in atto lo stato degli impianti. Per gli impianti anteriori al 2008 privi di documentazione esiste la dichiarazione di rispondenza (DIRI), prevista dall’articolo 7, comma 6, dello stesso decreto ministeriale.
In sintesi
Due dichiarazioni sono richieste a pena di nullità — conformità catastale e menzione dei titoli edilizi — e un solo documento è una vera certificazione obbligatoria, l’APE. Le certificazioni degli impianti non lo sono dal 2008. Tutto il resto serve a rendere la compravendita sicura per chi compra, ed è nell’interesse di chi vende averlo pronto prima di iniziare.
Se state pensando di vendere a Milano San Felice o a Segrate, la verifica documentale è la prima cosa che facciamo, e la facciamo prima di pubblicare qualsiasi annuncio. Possiamo controllare la vostra situazione senza impegno.
Domande frequenti
Quali documenti sono necessari per vendere casa nel 2026?
Documento d'identità, codice fiscale ed estratto dell'atto di matrimonio; titolo di provenienza (rogito, successione con trascrizione dell'accettazione, o donazione); visura e planimetria catastale conformi allo stato di fatto; titoli edilizi; APE in corso di validità; attestazione dell'amministratore su spese e liti se l'immobile è in condominio. Rispetto agli anni precedenti nulla è cambiato nell'elenco: sono cambiate la disciplina della provenienza donativa (dal dicembre 2025) e le regole su tolleranze e sanatorie con il Salva Casa (dal luglio 2024).
Quali sono le certificazioni obbligatorie per vendere casa?
L'unica certificazione obbligatoria è l'APE. La conformità catastale è una dichiarazione obbligatoria in atto, a pena di nullità, ma non è una certificazione: la rende il venditore, eventualmente sostituita dall'attestazione di un tecnico. La conformità degli impianti non è obbligatoria: l'obbligo è stato abrogato nel 2008.
Quali documenti devo fornire al notaio?
Tutti quelli elencati sopra, possibilmente con qualche settimana di anticipo rispetto alla data ipotizzata per il rogito. Il notaio esegue poi in proprio le verifiche ipotecarie e catastali e controlla la continuità delle trascrizioni. Anticipare la consegna serve proprio a far emergere per tempo eventuali problemi.
Quali documenti servono per vendere da privato?
Esattamente gli stessi: l'elenco non cambia in base alla presenza di un'agenzia. Cambia chi li raccoglie e chi verifica preventivamente che siano in regola.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto?
Va aggiornata prima del rogito con una pratica catastale (DOCFA) redatta da un tecnico abilitato. Non è un ostacolo insormontabile, ma richiede tempo — ed è il motivo per cui conviene verificarla all'inizio e non quando c'è già un compratore in attesa.
E se ci sono difformità edilizie?
Dipende dall'entità. Le tolleranze costruttive e le sanatorie semplificate introdotte dal Salva Casa hanno ampliato i margini di regolarizzazione. Le difformità sostanziali vanno invece sanate quando è possibile, e non sempre lo è: in quel caso incidono sul prezzo e sulla platea di acquirenti, perché le banche difficilmente finanziano immobili non regolari.
