La plusvalenza sulla vendita di un immobile si paga solo se vendete entro cinque anni dall’acquisto, e nemmeno sempre. Sono esclusi gli immobili ricevuti per successione — in modo totale e senza limiti di tempo — e quelli che sono stati abitazione principale vostra o di un vostro familiare per la maggior parte del periodo di possesso.
L’aliquota, quando si paga, è il 26% con imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Dal 2024 esiste inoltre un regime speciale, di dieci anni, per gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi con il Superbonus.
La regola generale
L’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR considera reddito diverso le plusvalenze realizzate vendendo immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con due esclusioni scritte nella norma stessa:
- gli immobili acquisiti per successione;
- le unità immobiliari che, per la maggior parte del periodo fra l’acquisto o la costruzione e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.
I terreni edificabili fanno storia a sé: sono sempre tassabili, senza alcun limite temporale, e restano fuori dal regime dell’imposta sostitutiva.
Due precisazioni che cambiano l’esito
L’abitazione principale non richiede i cinque anni. Basta che l’immobile sia stato adibito a tale per la maggior parte del periodo di possesso: se lo avete comprato due anni fa e ci avete abitato per quattordici mesi, l’esenzione opera anche vendendo adesso. E vale anche se ad abitarci era un vostro familiare.
La successione esenta sempre. Anche vendendo il giorno dopo l’apertura della successione, e anche se il defunto aveva acquistato l’immobile un mese prima.
La donazione non è un’esenzione — errore diffuso
Qui va corretto un punto che si trova sbagliato ovunque, incluso qualche sito notarile non aggiornato: la donazione non figura fra le cause di esenzione.
Per l’articolo 37, comma 38, del decreto legge 223/2006, quando l’immobile è stato ricevuto in donazione il quinquennio decorre dalla data di acquisto del donante. Le conseguenze sono simmetriche:
- se il donante possedeva l’immobile da oltre cinque anni, nessuna plusvalenza, anche vendendo subito dopo la donazione;
- se lo possedeva da meno di cinque anni, la plusvalenza si genera, e come costo di acquisto si assume quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni.
Donazione ed eredità, sul piano fiscale, non sono affatto la stessa cosa. Se qualcuno vi dice il contrario, controllate la data dell’informazione.
Come si calcola
L’articolo 68, comma 1, del TUIR definisce la plusvalenza come la differenza fra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.
Quella formula, «ogni altro costo inerente», vale parecchio, perché consente di portare in aumento del costo d’acquisto:
- le imposte pagate al momento dell’acquisto — registro, ipotecaria, catastale, o l’IVA;
- le spese notarili sostenute per l’acquisto;
- le provvigioni di intermediazione;
- le spese incrementative, cioè le ristrutturazioni che hanno aumentato il valore dell’immobile;
- le spese sostenute per liberare l’immobile da vincoli.
Non sono deducibili gli interessi passivi del mutuo.
Conservare le fatture delle ristrutturazioni non è quindi solo una buona abitudine contabile: è ciò che riduce concretamente l’imponibile. Chi le ha buttate paga di più.
Il 26% e come si sceglie
L’imposta sostitutiva del 26% è prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge 266/2005; l’aliquota è stata portata al 26% dall’articolo 1, comma 695, della legge 160/2019, per le cessioni effettuate dal 1° gennaio 2020. Può usarla solo la persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione.
L’opzione si esercita con una richiesta espressa al notaio all’atto della cessione, che va inserita come clausola nell’atto. Il notaio applica l’aliquota sulla plusvalenza dichiarata dal venditore — non la verifica — versa l’imposta con modello F24 e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. Il venditore è così esonerato dall’indicarla in dichiarazione.
L’alternativa è la tassazione ordinaria IRPEF, dichiarando la plusvalenza nel quadro RL: si cumula con gli altri redditi e sconta l’aliquota marginale. Il 26% conviene a chi si colloca sopra il primo scaglione, mentre per chi ha redditi complessivi molto bassi il confronto va fatto.
Il regime Superbonus: dieci anni, non cinque
Dal 1° gennaio 2024 esiste una fattispecie autonoma, la lettera b-bis) dell’articolo 67 del TUIR, introdotta dall’articolo 1, comma 64, della legge 213/2023.
Riguarda gli immobili su cui il venditore o altri aventi diritto hanno eseguito interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 34/2020 — il Superbonus — conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.
Il termine decorre dalla data di conclusione degli interventi, non dalla data di acquisto dell’immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare 13/E del 13 giugno 2024.
Le esclusioni, e la formulazione precisa
Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione — oppure, se fra l’acquisto e la cessione sono passati meno di dieci anni, per la maggior parte di quel periodo.
Attenzione alla formulazione: circolano ricostruzioni secondo cui basterebbe l’abitazione principale per la maggior parte del periodo fra la fine dei lavori e la vendita. Il testo di legge dice altro, ed è più stringente.
La donazione non è causa di esclusione: solo la successione lo è. Chi riceve in donazione e rivende nel decennio è tassato, anche se i lavori li aveva fatti il donante.
Cosa ha chiarito la circolare 13/E
- Rileva solo la prima cessione a titolo oneroso successiva alla fine dei lavori.
- È irrilevante la misura della detrazione: 110%, 90%, 70% o 65% attraggono tutte la nuova fattispecie.
- È irrilevante la modalità di fruizione: detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito.
- Nei condomìni è sufficiente che gli interventi abbiano riguardato le parti comuni, e non rileva se trainanti o trainati.
Come si calcola il costo di acquisto
È il punto tecnicamente più delicato, e le condizioni vanno lette con attenzione perché devono ricorrere congiuntamente.
| Quando si sono conclusi i lavori | Trattamento delle spese |
|---|---|
| Da non più di 5 anni | Le spese non si computano se si è fruito dell’incentivo nella misura del 110% e si sono esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito |
| Da oltre 5 e fino a 10 anni | Si computa il 50% delle spese, se si è fruito dell’incentivo nella misura del 110% |
Ne discende una conseguenza che sfugge spesso: chi ha fruito del Superbonus con detrazione diretta in dichiarazione, oppure con aliquote inferiori al 110%, mantiene le spese computabili nel costo di acquisto. Non tutti i beneficiari del Superbonus sono nella stessa posizione.
Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) posseduti da oltre cinque anni, il costo è inoltre rivalutato secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo. Anche a queste plusvalenze si applica l’imposta sostitutiva del 26%, per effetto dell’articolo 1, comma 65, della legge 213/2023.
In sintesi
Fuori dai cinque anni, con un’eredità alle spalle o dopo averci abitato per la maggior parte del possesso, non si paga nulla. Quando si paga, l’imposta sostitutiva del 26% va richiesta al notaio in atto e conviene quasi sempre rispetto all’IRPEF ordinaria. Due trappole ricorrenti: la donazione non esenta — conta la data del donante — e gli immobili con Superbonus hanno un termine di dieci anni, non di cinque.
La materia è tecnica e il conto va fatto sul caso concreto, preferibilmente con il proprio commercialista. Se state valutando una vendita a Milano San Felice o a Segrate e volete inquadrare la situazione prima di muovervi, possiamo darvi un primo orientamento.
Domande frequenti
Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?
Quando sono passati più di cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione; quando l'immobile è stato acquisito per successione, senza alcun limite di tempo; e quando è stato abitazione principale vostra o di un vostro familiare per la maggior parte del periodo di possesso. Per gli immobili con interventi Superbonus il termine è di dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Quando si paga il 26% sulla plusvalenza?
Il 26% è l'imposta sostitutiva che si può scegliere quando la plusvalenza è imponibile, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. L'opzione va richiesta espressamente al notaio all'atto della cessione, con clausola in atto; il notaio versa l'imposta e comunica i dati all'Agenzia delle Entrate.
Quando scatta la plusvalenza sugli immobili?
Vendendo entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salvo le esclusioni per successione e abitazione principale. Per gli immobili con interventi Superbonus conclusi da meno di dieci anni si applica il regime autonomo introdotto nel 2024, limitatamente alla prima cessione onerosa successiva alla fine dei lavori.
Quanto si paga sulla plusvalenza di un immobile?
Il 26% sulla plusvalenza, con imposta sostitutiva. In alternativa, l'aliquota marginale IRPEF applicando la tassazione ordinaria. La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il costo di acquisto aumentato di ogni costo inerente: imposte pagate all'acquisto, spese notarili, provvigioni e spese di ristrutturazione.
Le ristrutturazioni riducono la plusvalenza?
Sì. Le spese incrementative si sommano al costo di acquisto e riducono quindi l'imponibile. Conservare le fatture è ciò che rende possibile dimostrarlo. Gli interessi passivi del mutuo, invece, non sono deducibili.
Se ho ereditato la casa devo pagare la plusvalenza?
No. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi in modo totale e incondizionato, anche se venduti immediatamente. L'esclusione vale anche nel regime speciale degli immobili con interventi Superbonus.
