Nessun proprietario italiano è oggi obbligato a ristrutturare casa per effetto della direttiva europea sull’efficienza energetica degli edifici, e non esiste alcun divieto di vendere o affittare immobili in classe F o G. Il motivo è semplice e verificabile: l’Italia non ha recepito la direttiva, e una direttiva non recepita non produce obblighi in capo ai cittadini.
Su questo tema circola più disinformazione che su qualunque altro argomento immobiliare. Vale la pena mettere in fila cosa è legge, cosa è obiettivo europeo e cosa è semplicemente falso.
I fatti, in ordine di data
| Quando | Cosa è successo |
|---|---|
| 8 maggio 2024 | La direttiva (UE) 2024/1275 è pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea |
| 28 maggio 2024 | Entra in vigore a livello europeo |
| 29 maggio 2026 | Scade il termine per il recepimento negli Stati membri. L’Italia non recepisce |
| 15 luglio 2026 | La Commissione europea invia lettere di messa in mora a tutti e 27 gli Stati membri |
La legge di delegazione europea 2025 non ha incluso la direttiva, e tre emendamenti presentati per introdurre la delega sono stati respinti sia alla Camera sia al Senato. Gli Stati membri hanno ora due mesi per rispondere alla messa in mora; in caso di risposta insoddisfacente la Commissione può emettere un parere motivato, primo passo formale della procedura d’infrazione.
Da segnalare che il ritardo italiano non riguarda solo il recepimento: mancano anche la trasmissione del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, attesa entro il 31 dicembre 2025, e il rispetto del divieto di incentivare le caldaie alimentate a combustibili fossili, previsto dalla direttiva già dal 1° gennaio 2025.
Cosa prevede davvero la direttiva
Gli obiettivi esistono, ma sono cosa diversa dagli obblighi individuali che vengono raccontati. Ecco il contenuto reale.
| Ambito | Obiettivo | Entro |
|---|---|---|
| Residenziale: consumo medio di energia primaria (rispetto al 2020) | −16% | 2030 |
| Residenziale | −20 / −22% | 2035 |
| Non residenziale: ristrutturazione degli edifici peggiori | 16% | 2030 |
| Non residenziale | 26% | 2033 |
| Nuovi edifici pubblici a emissioni zero | — | 1° gennaio 2028 |
| Tutti i nuovi edifici a emissioni zero | — | 1° gennaio 2030 |
| Eliminazione delle caldaie a combustibili fossili | — | 2040 |
| Parco immobiliare a emissioni zero | — | 2050 |
Le tre cose false che si leggono più spesso
1. «Dovrò ristrutturare casa entro il 2030»
No. Gli obiettivi sulla riduzione dei consumi sono calcolati sulla media nazionale del parco immobiliare, non sul singolo immobile. Lo Stato deve dimostrare che il consumo medio degli edifici residenziali italiani è sceso del 16% entro il 2030: come raggiungere quel risultato — quali incentivi, quali priorità, quali categorie di edifici — lo decide il piano nazionale, non la direttiva.
È la disinformazione più diffusa sul tema, e nasce dalla confusione fra un obiettivo aggregato e un obbligo individuale.
2. «Non si potranno più vendere o affittare le case in classe F e G»
No, e non era previsto nemmeno nelle versioni intermedie che avevano circolato durante il negoziato. Il testo finale della direttiva non contiene alcun divieto di vendita o locazione legato alla classe energetica.
3. «Le case in classe bassa diventeranno invendibili»
Sul piano giuridico no, come detto. Sul piano del mercato il discorso è diverso e più onesto: la differenza di prezzo fra classi energetiche esiste già oggi, ed è misurata. Secondo lo studio della Banca d’Italia pubblicato nel novembre 2023, gli immobili nelle migliori quattro classi hanno prezzi richiesti mediamente superiori di circa il 25% rispetto a quelli in classe G.
Non è un effetto della direttiva: è il mercato che valuta i costi di gestione. Ed è la ragione per cui l’efficienza energetica conta anche in assenza di qualunque obbligo.
Cosa è cambiato davvero in Italia
Un intervento normativo recente c’è, ed è italiano: il decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 ed entrato in vigore il 3 giugno 2026. Aggiorna le metodologie di calcolo e i requisiti minimi già stabiliti dal decreto del 26 giugno 2015.
Va detto con precisione cosa non è: non è il recepimento della direttiva europea e non introduce la scala di classificazione armonizzata prevista dal testo comunitario. Riguarda il modo in cui gli attestati vengono redatti da quella data in avanti.
Gli APE emessi prima restano validi per i loro dieci anni e non vanno rifatti: l’attestato segue la normativa vigente alla data di emissione, senza aggiornamenti retroattivi.
Cosa aspettarsi
Il recepimento arriverà, perché una direttiva va recepita e la procedura d’infrazione è avviata. Quando e con quali contenuti non è dato saperlo: sarà un decreto legislativo italiano a definire obblighi, tempi, categorie interessate e — punto decisivo per i proprietari — quali incentivi accompagneranno gli interventi.
La prossima scadenza formale è il 31 dicembre 2026, entro cui va presentato il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici in versione definitiva.
Fino ad allora, chiunque vi dica esattamente cosa dovrete fare e quando sta facendo una previsione, non riportando una norma. Vale anche per noi: quello che potete considerare certo è il quadro dei fatti sopra, non le interpretazioni.
In sintesi
La direttiva europea esiste, l’Italia non l’ha recepita, e la Commissione ha aperto la procedura contro tutti e ventisette gli Stati membri. Nessun obbligo grava oggi sui singoli proprietari e nessun divieto di vendita o locazione è previsto dal testo europeo. Quello che è reale e già misurabile è la differenza di prezzo fra classi energetiche sul mercato — circa il 25% secondo la Banca d’Italia — che non dipende da alcuna direttiva.
Se avete un immobile a Milano San Felice o a Segrate e volete capire quanto la classe energetica incide concretamente sul suo valore di mercato oggi, possiamo valutarlo insieme.
Domande frequenti
La direttiva Case Green è già in vigore in Italia?
No. La direttiva (UE) 2024/1275 è in vigore a livello europeo dal 28 maggio 2024, ma l'Italia non l'ha recepita entro il termine del 29 maggio 2026. Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha inviato lettere di messa in mora a tutti e 27 gli Stati membri. Senza recepimento, non produce obblighi diretti sui proprietari.
Sarò obbligato a ristrutturare casa mia?
Allo stato attuale no, e la direttiva in sé non impone obblighi al singolo proprietario: gli obiettivi di riduzione dei consumi sono calcolati sulla media nazionale del parco immobiliare. Quali interventi saranno richiesti, a chi e con quali incentivi lo stabilirà il decreto di recepimento italiano, che non è ancora stato adottato.
Potrò ancora vendere una casa in classe G?
Sì. Il testo della direttiva non prevede alcun divieto di vendita o di locazione legato alla classe energetica. Resta il fatto che il mercato valorizza diversamente le classi: secondo la Banca d'Italia il differenziale di prezzo richiesto fra le migliori quattro classi e la classe G è di circa il 25%.
Devo rifare l'APE?
No. Gli attestati emessi restano validi per i dieci anni previsti. Il decreto ministeriale del 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, si applica agli APE emessi da quella data e non ha effetto retroattivo.
Quando arriverà il recepimento?
Non è prevedibile con certezza. La procedura d'infrazione è avviata e la prossima scadenza formale è il 31 dicembre 2026 per il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici. Qualsiasi data indicata come certa oggi è una previsione.
Conviene comunque migliorare la classe energetica?
Per ragioni di mercato e di costi di gestione, spesso sì — indipendentemente da qualunque obbligo. Il differenziale di prezzo esiste già, i mutui destinati a immobili efficienti presentano spread più contenuti, e le bollette pesano ogni mese. La valutazione va però fatta sui numeri del singolo immobile: il costo dell'intervento e il salto di classe realisticamente ottenibile.
