APE: quando serve, quanto vale e cosa rischiate senza

L’APE è obbligatorio per vendere, per affittare e anche solo per pubblicare l’annuncio. Ha validità massima di dieci anni, lo redige un tecnico abilitato indipendente, e in Lombardia richiede il sopralluogo e la registrazione al catasto energetico regionale CENED per essere valido.

Chiariamo subito un punto su cui la rete è largamente ferma a dodici anni fa: un atto di compravendita senza APE non è nullo. La nullità introdotta nel 2013 è stata abolita pochi mesi dopo dall’articolo 1, comma 7, del decreto legge 145/2013 e sostituita da una sanzione pecuniaria — con effetto anche retroattivo. Le sanzioni però ci sono, e non sono lievi.

Le sanzioni, distinte per caso

Vengono spesso confuse fra loro, mentre sono tre binari diversi previsti dal decreto legislativo 192/2005.

L’ultima riga riguarda anche noi come agenzia, ed è il motivo per cui non pubblichiamo un annuncio senza APE: la sanzione colpisce chi pubblica, non solo chi possiede.

Quando serve e quando no

L’APE è obbligatorio per la vendita, per il trasferimento a titolo gratuito, per ogni nuova locazione e per gli annunci commerciali diffusi con qualsiasi mezzo — carta, web, radio, televisione (articolo 6 del d.lgs. 192/2005).

Le esenzioni sono elencate all’articolo 3, comma 3:

• beni culturali tutelati;
• edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo;
• fabbricati rurali non residenziali sprovvisti di impianto di climatizzazione;
• edifici dichiarati inagibili o collabenti;
• fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 metri quadri;
• box, cantine, autorimesse, depositi e strutture stagionali non climatizzate;
• luoghi di culto.

Una precisazione utile a chi affitta: dal dicembre 2013 non è più obbligatorio allegare l’APE ai contratti di locazione di singole unità immobiliari. Restano obbligatorie la consegna al conduttore e la clausola nel contratto.

Validità: dieci anni, ma non sempre

La validità è di dieci anni dall’emissione (articolo 6, comma 5). Decade prima in due casi:

• se non si rispettano le prescrizioni di controllo e manutenzione degli impianti termici — il libretto d’impianto va tenuto aggiornato;
• a seguito di interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la prestazione energetica dell’edificio.

Il secondo caso è quello che coglie impreparati: chi ha cambiato la caldaia o rifatto il cappotto dopo aver ottenuto l’APE ha in mano un documento decaduto, e in genere se ne accorge davanti al notaio.

Chi lo può redigere

Un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti, iscritto al proprio ordine o collegio, in possesso dei requisiti previsti dal DPR 75/2013. Il decreto impone indipendenza e imparzialità: il certificatore dichiara nell’APE di non essere stato coinvolto nella progettazione o realizzazione dell’immobile, e il committente non può essere coniuge o parente entro il quarto grado.

In Lombardia valgono regole ulteriori: il certificatore deve essere accreditato al catasto energetico regionale CENED, il sopralluogo è obbligatorio e l’attestato va registrato per essere valido. Un APE emesso senza sopralluogo, in Lombardia, non è un APE.

Sul costo: non esiste alcun tariffario obbligatorio e i prezzi sono liberi. Qualsiasi cifra indicata online è un dato di mercato, non una norma — chiedete un paio di preventivi a certificatori accreditati.

Quanto vale la classe energetica sul prezzo

Qui abbondano le stime, spesso senza fonte. Il dato più solido disponibile è della Banca d’Italia.

Uno studio pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza (numero 818, novembre 2023) ha analizzato con un modello edonico gli annunci immobiliari italiani: il prezzo richiesto per gli immobili nelle migliori quattro classi energetiche è mediamente superiore di circa il 25% rispetto a quelli in classe G. Il differenziale varia sensibilmente per provincia, in funzione del clima e delle normative regionali.

Nella Relazione Annuale sul 2025, pubblicata nel maggio 2026, la Banca d’Italia ha inoltre rilevato che nell’anno gli immobili in classe A o B hanno registrato una variazione di prezzo di circa il 2% in aumento, mentre quelli in classe F o G di circa il 4% in diminuzione, e che i mutui destinati a immobili efficienti presentano spread più contenuti.

Girano anche cifre più alte — fino al 50% — provenienti da osservatori privati. Possono essere corrette, ma non le riportiamo come dato perché non siamo in grado di verificarne la metodologia. Il 25% della Banca d’Italia è una stima prudente e documentata: se dovete fare un ragionamento economico, partite da quella.

La direttiva «Case Green»: cosa è vero

Molti proprietari ci chiedono se saranno obbligati a ristrutturare, o se potranno ancora vendere una casa in classe G. Le risposte brevi sono no e sì, e le trovate spiegate per esteso nell’articolo che abbiamo dedicato alla direttiva. In sintesi: l’Italia non ha ancora recepito la direttiva europea, quindi nessun obbligo derivante da essa grava oggi sui singoli proprietari, e in nessun caso il testo europeo prevede divieti di vendita o locazione per le classi basse.

Va invece segnalato un intervento italiano recente e reale: il decreto del Ministero dell’Ambiente del 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, ha aggiornato le metodologie di calcolo e i requisiti minimi. Riguarda il modo in cui l’APE viene redatto, non gli obblighi di chi lo possiede. Gli attestati emessi prima restano validi per i loro dieci anni e non vanno rifatti.

In sintesi

L’APE serve per vendere, per affittare e per pubblicare l’annuncio, vale dieci anni salvo decadenza anticipata, e in Lombardia richiede sopralluogo e registrazione CENED. L’atto senza APE non è nullo ma le sanzioni arrivano a 18.000 euro. Sul valore, il riferimento serio è lo studio della Banca d’Italia: circa il 25% di differenza fra le classi migliori e la classe G.

Se state per vendere o affittare a Milano San Felice o a Segrate e non sapete se il vostro APE è ancora valido, possiamo verificarlo insieme al resto della documentazione.